Jak dobrze zaplanować inwestycje na rynku nieruchomości?

Jak dobrze zaplanować i wyliczyć koszt kredytu oraz rentowność inwestycji? Niezależnie od celu, dla którego chcemy zakupić nieruchomość- czy jest to mieszkanie dla nas i naszej rodziny, czy grunt pod zabudowę należy bardzo dokładnie oszacować koszty i zyski. Jeżeli chcemy finansować zakup nieruchomości z kredytu należy dokładnie zapoznać się za warunkami stawianymi przez bank- oprocentowanie, marża, zabezpieczenie oraz co najważniejsze sprawdzić nasze faktyczne możliwości spłaty zobowiązań oraz  zysk, jaki możemy uzyskać z nabycia mieszkania, domu lub działki.

Dźwignia finansowa dźwignią naszej inwestycji

Przede wszystkim kredyt lub pożyczka hipoteczna powinny być zaciągane do pewnej wysokości, stanowić przede wszystkim dźwignię finansową dla naszej inwestycji. Dźwignia finansowa wg wikipedii to instrument finansowy wykorzystywany przez podmioty w celu zwiększenia zyskowności. Dźwignia finansowa ma sens wtedy kiedy dofinansowując podmiot kapitałem obcym możemy liczyć na zwiększenie zysków przynajmniej w stopniu pozwalającym na spłatę kosztów pozyskania kapitału. Inaczej mówiąc podmiot osiąga korzyści z dźwigni finansowej, gdy koszt kapitałów obcych jest niższy od rentowności jego majątku.

Zadanie pierwsze: Odpowiedz sobie na pytania

Kalkulacja jest prosta. Pierwsze pytanie- po co nabywamy nieruchomość i w jakim stopniu chcemy ją sfinansować z kredytu. Dla przykładu. Chcemy kupić mieszkanie pod wynajem. Najbardziej rentowne wydają się być kawalerki, które osiągają najwyższe (proporcjonalnie) ceny najmu. W Warszawie za wynajęcie kawalerki 30 metrowej wynajmujący może uzyskać od 1000 do 2000 zł. Za mieszkanie 50 metrowe zysk jest proporcjonalnie mniejszy, w Warszawie cena najmu wynosi od 2000 do 3500 zł. Pamiętajmy także o kosztach. Opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej, podatek od nieruchomości, wreszcie podatek dochodowy to są koszty, które nas obciążą. Zmniejszają one zatem nasz miesięczny zysk o kilkanaście procent. Jak zwróci nam się inwestycja? Obliczmy.

Zadanie drugie: Kalkuluj

Kupujemy kawalerkę za 200 tysięcy złotych, gotówką. Kawalerka jest w dobrym stanie, w dobrej lokalizacji (to najważniejsze!) od razu do wynajęcia. Szacujemy, że cena najmu (średnia, pomijając hossę przed rokiem akademickim) wyniesie w dużym mieście (średnio) 1500 zł.  Dzieląc zatem 200 tysięcy złotych przez  1500 otrzymujemy liczbę 133 miesiące. Przez okres ponad 11 lat kawalerka nam się zwróci. Ale. Jeżeli odejmiemy od naszej kwoty 1500 zł opłaty należne wspólnocie, czy spółdzielni, podatek od nieruchomości i podatek dochodowy, faktyczny miesięczny zysk, jaki uzyskujemy to ok. 1000 zł. Inwestycja realnie zwróci nam się zatem nie po 133 miesiącach, lecz po 200 miesiącach, czyli po 16 latach.

Jeżeli finansujemy część inwestycji z kredytu musimy wziąć pod uwagę przede wszystkim jego koszt. Jaka będzie suma odsetek, jeżeli będziemy spłacać nieruchomość przez wybrany przez nas okres. Wróćmy do przykładu naszej kawalerki. Zanim zaczniemy starania o kredyt sprawdźmy średnie ceny najmu za nieruchomość, która ma być przedmiotem transakcji. Jeżeli średni koszt najmu wynosi 1500 zł, a realny zysk z wynajęcia takiej nieruchomości to ok. 1000 zł, rata naszego kredytu nie powinna być wyższa niż właśnie miesięczny zysk osiągnięty z najmu. Mało tego, powinna być niższa, tak aby zysk z najmu pokrywał nam przynajmniej w części koszt odsetek. Obliczmy. Według kalkulatorów kredytowych (oferta banku może się różnić) dla kredytu 100 tysięcy złotych, rozłożonego na 15 lat w ratach równych, całkowity jego koszt to niecałe 57 tys. PLN. Przy ratach malejących byłby niższy. Poniżej przykładowy plan spłaty dla kredytu w PLN w ratach równych.

L.p.        Rata       Odsetki                Kapitał

1.            871.11   541.67   329.44

2.            871.11   539.88   331.23

(...)

180.       871.11   4.69       866.41

Średnia wysokość odsetek miesięcznie wynosi 273 zł.

Jeżeli miesięcznie uzyskamy (faktycznie) z najmu 1000 zł, a rata w banku wynosi 871 zł i zostało nam dodatkowo 129 zł możemy  stwierdzić, że faktyczny koszt jaki ponieśliśmy to 144 zł. (273-129). 144 zł pomnóżmy przez 180 (suma miesięcy przez 15 lat) i otrzymamy sumę 25 920 zł. To jest nasz całkowity koszt kredytu, który o 26 miesięcy, czyli ponad dwa lata przedłuża okres zwrotu inwestycji. Zatem w przypadku wkładu 50% inwestycja zwraca nam się po 17 latach.

Zadanie trzecie: Dobrze zdecyduj

Jeżeli teraz zrobimy porównanie- przy finansowaniu inwestycji wyłącznie ze środków własnych inwestycja zwróciła nam się po 16 latach, natomiast przy finansowaniu inwestycji w połowie (!) inwestycja zwraca nam się po 17 latach. Jeżeli nawet mamy drugie 100 tys i włożymy je chociażby na lokatę dodatkowo zarabiamy co przy ostatecznej kalkulacji może nam zmniejszyć koszt inwestycji tak, że zwróci się ona szybciej niż finansowana w całości ze środków własnych. Co się bardziej opłaca?

Zasada ogólna: Inwestuj rozsądnie

Niniejsze wyliczenie ma charakter przykładowy, nie uwzględnia zmiany stóp procentowych, marży, spadku lub wzrostu cen najmu itp. Nie jestem ekonomistą, także być może popełniłam pewne błędy. To, co obrazuję natomiast, to sposób w jaki powinno się podchodzić do inwestycji w nieruchomości. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie, które wynajmiemy, czy grunt, który podzielimy i sprzedamy. Inwestycje w nieruchomości na zasadzie spekulacji nie są dobrym rozwiązaniem, szczególnie dla początkujących inwestorów, jeżeli jednak podejdziemy do inwestycji rozsądnie, rozkładając ją na raty, możemy naprawdę dobrze zarobić. 

Autorem bloga jest Wiktoria Falandysz, dziennikarz i ekspert rynku nieruchomości.