Kupić czy wynająć?

W obecnej sytuacji inwestowanie w nieruchomości nie jest dobrym rozwiązaniem. Osoby, które biorą kredyt w ramach Rodziny na swoim lub trafiły wyjątkową okazję jeszcze zrozumiem. Ale kupowanie teraz, kiedy niepewna jest najbliższa przyszłość uważam za co najmniej ryzykowne. Polityka banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych prawdopodobnie nie zmieni się w najbliższym czasie, dlatego finansowanie zakupu mieszkania, domu lub działki tańszej niż w czasach hossy może okazać się bardzo drogie. Chociaż niewątpliwie mają szczęście osoby, które kupują teraz za gotówkę.

Kupić czy wynająć? Kupić by wynająć?

Osoby, które jeszcze nie kupiły mieszkania mogą się teraz dokładnie zastanowić nad rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi oraz porządnie skalkulować inwestycję. Nie tylko koszt kredytu, ale także rentowność potencjalnej nieruchomości.

Młodzież wyżu demograficznego musi gdzieś mieszkać. To jest główny argument za tym, że potrzeby mieszkaniowe nie są jeszcze zaspokojone. Rozumiem, że chodzi o potrzeby mieszkaniowe w rozumieniu posiadania własnego M.

W obecnej sytuacji zwłaszcza w wielkich miastach istnieje duża podaż mieszkań. Przede wszystkim deweloperskich. Problem ze sprzedażą tych mieszkań siłą rzeczy wpływa na ceny na rynku wtórnym. Część osób, które zainwestowało w mieszkania w czasach hossy ma małe szanse, aby sprzedać je teraz z zyskiem. Ba, wiele osób, które kupiło mieszkanie dla celów prywatnych ma teraz duży kłopot w postaci wysokiego kursu franka i dużych rat kredytowych. Jedyną szansą na przeczekanie obecnej sytuacji jest wynajęcie mieszkania. I wielu tak właśnie robi. To z kolei wpływa na obniżenie cen najmu. Widać to gołym okiem, wystarczy spojrzeć na pierwszy lepszy serwis internetowy z ogłoszeniami. W Warszawie za 2000 zł można wynająć mieszkanie 45-70 m2 (oczywiście w zależności od dzielnicy) W Gdańsku taki sam metraż za około 1500 zł. Podobne ceny kształtują się we Wrocławiu. Z racji walorów turystycznych Kraków jest odrobinę droższy.

Kalkuluj!

Potencjalni kredytobiorcy powinni zatem bardzo dobrze zastanowić się zanim podejmą decyzję kredytową. Jest to zobowiązanie na wiele lat, zobowiązanie, którego wysokość jest w gruncie rzeczy od nas niezależna. Marże, WIBOR, spadek lub wzrost wartości nieruchomości- te czynniki mogą znacząco wpłynąć na ostateczny koszt kredytu. Słyszałam argumenty, że lepiej być na swoim niż płacić komuś, dlatego większość osób woli jednak kupić mieszkanie. Jeżeli jednak przeliczymy ostateczny koszt kredytu, przy sumie np. 300 tysięcy złotych, rozłożonej na 20 lat -odsetki od kredytu wynoszą ponad 170 tysięcy złotych! Oczywiście część osób powie, że statystycznie kredyt spłacany jest wcześniej niż po 20, czy 30 latach zatem jego koszt jest dużo niższy. Jeżeli zatem potencjalnie jesteśmy w stanie spłacić kredyt w 8 lat, to czy równie dobrze nie możemy oszczędzać na zakup własnego M, które kupimy wprawdzie za kilka lat, ale jednak dużo taniej? Mało tego, może za dwa, trzy lata zmienią nam się priorytety i zamieszkamy w Hondurasie albo w domu na wsi. Albo nagle powiększy nam się rodzina i kawalerka lub dwa pokoje przestaną nam wystarczać? Wtedy pozostanie nam wynająć nasze mieszkanie.

Rynek dojrzewa

W Ministerstwie Infrastruktury powstał projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym, która ma ułatwić osobom fizycznym wynajmowanie mieszkań. Zmiany dotyczą zwolnienia wynajmujących z obowiązku zapewnienia lokali socjalnych dla bezrobotnych, kobiet z dziećmi lub niepełnosprawnych, których w razie niepłacenia czynszu nie można eksmitować. To znacznie rozwinie rynek najmu, który tak jak w USA, czy w innych krajach Unii jest bardzo dynamiczny. Kryzys na rynku nieruchomości ma szansę zmienić schematyczny sposób myślenia Polaków. Być może nauczy nas bardziej racjonalnego podejścia do kwestii mieszkaniowych?

Autorem bloga jest Wiktoria Falandysz, dziennikarz i ekspert rynku nieruchomości.